Photo by Jessica Lewis . Licencia CC0.
Entre los asuntos que ocupan a los involucrados en una propiedad horizontal, está la procedencia de la nulidad absoluta de su reglamento. Esto, porque la vida en comunidad requiere reglamentarse para preservar la armonía en la convivencia.
Sin embargo, para que las disposiciones establecidas en el reglamento sean vinculantes, esta herramienta debe gozar de validez, por lo tanto, en su creación o reformas se deben observar una serie de requisitos legales.
En este artículo abordaremos lo que es la nulidad absoluta y los factores que pueden generarla. Igualmente, señalaremos los requisitos legales para crear y reformar el Reglamento de Propiedad Horizontal y otros aspectos de interés.
La nulidad es una acción legal sancionatoria o punitiva derivada de la omisión de los requisitos establecidos en la ley para validar actos o contratos. Dichos requisitos son considerados de indispensable cumplimiento.
La nulidad puede ser:
“Es necesario cumplir a cabalidad los requisitos establecidos en la ley para la celebración de cualquier contrato o acto. Su omisión lo hará susceptible de nulidad absoluta.”
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El Código Civil en su artículo 1741 establece las posibles causas que pueden dar lugar a la nulidad. Las causas u objetos ilícitos, así como el incumplimiento de los requisitos o formalidades prescritas en las leyes, dan lugar a nulidad absoluta.
Los actos y contratos en los cuales participen personas legalmente incapaces, dan lugar a nulidad absoluta. Por lo tanto, para dar lugar a contratos y actos completamente válidos, los involucrados deben estar legalmente habilitados.
Si llegara a haber cualquier otro tipo de vicio en una acción legal dará lugar a nulidad relativa y generará el derecho a la anulación del contrato o acción celebrada.
En resumen se puede decir que la nulidad absoluta se produce cuando se dan las siguientes condiciones:
“Es importante conocer las causales de nulidad absoluta para evitar incurrir en alguna de ellas en actos y contratos.”
La Ley 675 de 2001 en sus artículos 37, 38 y 46 establece algunas regulaciones imperativas. Estas se relacionan con las funciones del ente encargado de la dirección de la persona jurídica que surge de la copropiedad, según la misma ley.
En ellos también se indica el requisito obligatorio de la expresión de las mayorías para la reforma o creación del reglamento. Además, la misma ley señala que se considerarán inexistentes las disposiciones del reglamento que vulneren sus disposiciones imperativas.
Dicho de otra manera, la reforma o creación del Reglamento de Propiedad Horizontal, solo tendrá validez de una forma. Esta es que cumpla con todos los requisitos y formalidades expresadas en la Ley 675, solo así las disposiciones en él contenidas tendrán peso desde el punto de vista jurídico.
La ley antes mencionada especifica cuáles son los requerimientos imprescindibles para la creación, modificación, sustitución o adición de, Reglamento de Propiedad Horizontal:
Esta actuación queda en manos del Administrador de la Copropiedad, como parte de sus funciones establecidas en la ley.
Esta puede convocarse para cualquier día, en cualquier horario, según convenga.
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El Código Civil define en primer lugar, lo que es la prescripción. Esta consiste en la extinción de derechos o acciones, luego de un lapso de tiempo durante el cual no fueron ejercidos.
El tiempo referido se considera a partir del momento en que la obligación o el derecho sea exigible (consultar Art. 2535 del Código Civil).
Por otra parte, la Ley 791 de 2002 indica que el término para las prescripciones veintenarias queda reducido a diez años. En ellas se incluyen:
Por lo tanto, pasado un lapso de diez años, las personas facultadas por la ley para ejercer estas acciones, ya no podrán hacerlo. Tampoco podrán ser decretadas por un juez de oficio, ya que estos actos han quedado saneados, purgados o sin efecto.
“Si algún actuante está interesado en solicitar la nulidad absoluta del Reglamento de Propiedad Horizontal, tiene hasta diez años después de su aprobación para hacerlo.”
De acuerdo con los aspectos antes desarrollados se puede determinar que es posible que ocurra la nulidad absoluta del Reglamento de Propiedad Horizontal. Si este no se crea o reforma siguiendo los requisitos legales, no tendrá validez.
En este sentido, el administrador de la copropiedad debe ser el garante de que estos se cumplan. Solo así, todos los vinculados a la copropiedad quedarán obligados a darle obligatorio cumplimiento.
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Con su uso, será sencillo dar cumplimiento a los requisitos exigidos por ley, que validan el Reglamento de Propiedad Horizontal. ¿Quieres conocerlo? Entonces contáctanos ahora mismo.
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