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La Ley 675 del 2001 regula todo lo relacionado con la propiedad horizontal. Incluye propiedad exclusiva sobre bienes privados, derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes.
Sin embargo, durante muchos años, administradores, contadores, revisores fiscales y propietarios han tenido diversas dudas y opiniones sobre sus lineamientos. Por ejemplo: desfalcos, fraudes y falta de inspección que ofrecen los entes territoriales.
Ante tal situación, surge una interrogante ¿Qué hace falta para que la propiedad horizontal esté bien regulada? La respuesta surgió en un proyecto de reforma en donde se modifica radicalmente la ley 675 de 2001. Aquí te lo explicamos.
El proyecto de reforma de la ley 675 busca regular aspectos importantes en materia de propiedad horizontal. Específicamente, aquellos cuya iniciativa principal son la inclusión, la participación y la solución de conflictos de convivencia.
En consideración a tales reformas, es necesario analizar los principales cambios que introduce el proyecto. A tales efectos explicamos, de manera general, los 5 principales planteamientos que contiene el proyecto de Ley 301 de 2020.
La reforma persigue que, de forma gradual, la P.H. implemente un portal web que esté a disposición de los copropietarios. El objetivo es que almacene toda la información de carácter operativo y toda aquella relacionada con su funcionamiento:
Requerimientos.
Archivos.
Permisos.
Certificaciones en línea.
PQRS.
Sistemas de ingreso y salida, control, manejo y operación contable.
Pagos de las expensas a través de Internet y más.
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Busca evitar conflictos entre el constructor inicial y el propietario o propietarios al momento de entregar o recibir los bienes comunes. Propone crear un procedimiento de peritaje en caso de renuncia a recibir o entregar los bienes comunes.
"“Un perito con experiencia certificada será quien determine si los bienes comunes cumplen o no con los requisitos para ser entregados.”"
Se trata de facultar a las alcaldías municipales y distritales para ejercer control y vigilancia sobre las propiedades horizontales. Específicamente, en lo que se refiere al cumplimiento de la Ley y el reglamento de propiedad horizontal.
Es decir, a la confirmación, funcionamiento, el desarrollo de los fines y el manejo de los recursos de la propiedad horizontal. Además, la administración y manejo de las áreas comunes, funcionamiento y decisiones de los órganos de administración.
A estas facultades, otorgadas a las autoridades, se suma la posibilidad de imposición de multas hasta por 5000 UVT sobre la P.H. Particularmente, como medida de orden correctivo frente al incumplimiento.
Integrado por el Consejo Nacional de Propiedad Horizontal y Consejos Locales de Propiedad Horizontal, en fomento de la participación ciudadana. Se tratan de instancias de participación ciudadana en materia de asuntos referentes a la P.H.
Señala que en los municipios y distritos, podrán crearse consejos locales, municipales y distritales de P.H. Además, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio tendrá diversas funciones como autoridad doctrinal nacional en la materia.
Señala que está permitida la ejecución de las actividades relacionadas con los servicios de hospedaje y alojamiento en la propiedad horizontal; a menos que sean prohibidas de manera expresa en el reglamento de copropiedad.
"“Para ejercer actividad turística en la PH, bastará con la inscripción del propietario en el Registro Nacional de Turismo.”"
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El proyecto configura las obligaciones específicas de los órganos de administración. Por ejemplo, establece funciones claras para el consejo de administración y deja por sentado que será una figura de consejería y acompañamiento.
Además, establece un nuevo lineamiento para el revisor fiscal, respecto de su obligatoriedad en la propiedad horizontal. También reconoce la Multijunta como el máximo órgano de dirección de la persona jurídica en las P.H., de primer nivel.
Adicionalmente, establece la creación del Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal. Este último será administrado por las cámaras de comercio, integrado al Registro Único Empresarial RUES.
"“En el Registro Único de Administradores deberá inscribirse todo aquel que pretenda ejercer funciones de administrador de propiedad horizontal. Además, los administradores deberán acreditar su idoneidad mediante este registro.”"
Adicionalmente, crea un sistema sancionador que distingue entre tres tipos de infracciones para los administradores. A saber, infracciones leves, graves y muy graves que tienen como consecuencia sanciones.
Estas últimas van desde los 10 UVT hasta los 5000 UVT, incluido la suspensión del administrador.
El proyecto de reforma considera, establece y regula muchos aspectos fuera de la ley 675. Sin embargo, es posible que queden grandes vacíos producto del desconocimiento por parte del legislador, de aspectos fundamentales de las P.H.
Por ejemplo, la realidad financiera, económica, contable y administrativa que viven a diario las copropiedades. Otros aspectos no considerados en el proyecto, que generan inquietud, son las residencias estudiantiles y para adultos mayores.
También, están las co-viviendas. No obstante, vela por la inclusión de personas con discapacidad dentro del desarrollo funcional de la copropiedad. Al mismo tiempo promueve un protocolo muy importante para la violencia intrafamiliar.
Finalmente, ante la incertidumbre y las inquietudes que puede generar la reforma, el proceso legislativo apenas alcanza el 50%. En consideración, podrán seguir realizándose cambios sustanciales al proyecto de reforma de la ley 675.
El proyecto de reforma de la ley 675 presenta cambios sustanciales cuya esencia es adaptar la legislación a la nueva realidad; específicamente de los diferentes modelos de agrupación urbanística, las nuevas tecnologías y la convivencia.
Además, reglamentar aspectos como las funciones, competencias y responsabilidades de los órganos de administración. Así como, formalizar las funciones del Comité de Convivencia para dirimir controversias y más.
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