Photo by Jessica Lewis . Licencia CC0.
En la administración de copropiedades es común que de un momento a otro surja la necesidad de pagar alguna cuota extraordinaria. Esto, con la finalidad de cubrir gastos o erogaciones no previstas al momento de celebrar la Asamblea Ordinaria.
Sin embargo, existe todavía mucha confusión y dudas en cuanto a su aprobación, exigencia de pago y las sanciones por incumplimiento. Por esta razón, lo más recomendable es verificar lo que establece la ley al respecto.
Es por eso que en este post profundizaremos en lo que es una cuota extraordinaria y lo que establece la Ley 675 con relación a ella. Igualmente, mencionaremos cómo debe aprobarse en las copropiedades y qué sucede cuando no se paga a tiempo.
Una cuota extraordinaria es una cantidad de dinero que se solicita a los copropietarios de forma adicional a las cuotas ordinarias. El monto exacto debe ser estipulado y aprobado en asamblea de copropietarios antes de su cobro.
Estos pagos complementarios se estipulan con el objetivo de subsanar distintas necesidades vinculadas a la administración de la copropiedad. También puede destinarse al pago de servicios para la reparación de la infraestructura.
Algunos ejemplos de esto pueden ser:
"La cuota extraordinaria en propiedad horizontal va dirigida a cubrir gastos fuera de los regulares, incluso, los derivados de imprevistos, accidentes y proyectos especiales.”
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La Ley 675 estipula que todos los copropietarios deben subvencionar los gastos comunes del conjunto residencial. Esto, mediante el pago de las correspondientes cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.
Así está contemplado en su artículo 25, específicamente en el numeral 3. Igualmente, la ley define claramente lo que son los gastos comunes, lo que permite interpretar que los extraordinarios serán todos aquellos que queden fuera de esa definición.
Estos últimos no son definidos en la Ley 675 de forma expresa, pero sí expresa y reconoce la existencia de dos tipos de cuotas: las ordinarias y las extraordinarias. Los gastos comunes y ordinarios, según esta norma legal son:
Es importante destacar que esta ley no solo reconoce la posible existencia de las cuotas extraordinarias, sino que establece varias normas vinculadas. Incluso, indica las condiciones necesarias para su aprobación y la obligatoriedad de su pago.
Una cuota extraordinaria solo puede ser aprobada mediante Asamblea General de copropietarios, según el artículo 38 de la Ley 675. Si la cuota extraordinaria no supera el valor de 4 cuotas ordinarias, se aprobará con el 51% de los presentes.
En cambio, cuando la cuota extraordinaria supera el valor antes indicado, se requiere la votación a favor del 70% del total de coeficientes de copropiedad. Solo una mayoría de copropietarios puede aprobar este tipo de cuotas.
Ahora bien, es necesario resaltar que las decisiones tomadas por la asamblea general son de cumplimiento obligatorio. Esto incluye a quienes no hayan asistido o participado de la reunión y a quienes hayan votado en contra.
Eso sí, debe haberse cumplido con todas las condiciones legales para su aprobación. En este caso, obligará a su cumplimiento hasta al constructor que aún no haya vendido algún inmueble.
Cuando la necesidad de establecer una cuota extraordinaria responda a algún imprevisto es otro el panorama. Dicha cuota podrá ser aprobada en caso de haberse agotado el fondo de imprevistos contemplado en el presupuesto.
Finalmente, es necesario mencionar que la fecha precisa de pago es algo que debe establecer la asamblea. La ley no lo contempla y tampoco el reglamento, ya que esto depende de la situación particular en la que surge esta necesidad.
La fecha o plazo de pago es fundamental, porque a partir de ese instante se puede exigir al propietario el pago correspondiente. Lo relevante de esto, es que su incumplimiento acarrea sanciones pecuniarias y legales.
"La cuota extraordinaria no puede ser una arbitrariedad. Debe aprobarse en Asamblea Extraordinaria de propietarios y cumplir con lo dispuesto en la ley.”
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La Ley 675 en su artículo 30 indica lo que puede suceder si el propietario se retrasa o se niega al pago de la cuota extraordinaria. Se trata de la generación de intereses de mora, los cuales se calcularán a una tasa igual a una y media veces la vigente.
Por lo tanto, en este sentido, las cuotas ordinarias y extraordinarias son iguales, ya que ambas pueden dar lugar al cobro de intereses de mora. El interés al que se refiere la norma legal es el tope, por lo que se pueden aplicar tasas inferiores.
Todo dependerá de los acuerdos o condiciones que se establezcan con la Asamblea General, quien es la facultada para ello. Asimismo, la norma legal indica que es posible llegar a procesos ejecutivos para fijar multas.
Estas serán derivadas del incumplimiento del pago de cuotas ordinarias y extraordinarias, así como de sus respectivos intereses.
"La cuota extraordinaria es de obligatorio cumplimiento. Su pago atrasado causará intereses de mora de acuerdo a lo dispuesto en la norma legal vigente.”
Generalmente, son altas las posibilidades de tener que pagar una cuota extraordinaria en propiedad horizontal. Por tal motivo, es necesario tener claro todas las implicaciones que esta tiene, tanto como administrador como copropietarios.
En Daytona Intercloud esperamos haber resuelto en este post las dudas más frecuentes en torno a este tema. Igualmente, queremos fomentar el sentido de responsabilidad que debe tenerse con este tipo de obligaciones.
Finalmente, consideramos que tanto las cuotas ordinarias como extraordinarias de una copropiedad, no deben asumirse como gastos, sino como una inversión que revaloriza la propiedad privada de cada quien.
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