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Las propiedades horizontales necesitan trabajadores para funcionar adecuadamente. Esto implica tener que asumir las obligaciones laborales propias de un empleador y acogerse a la normatividad laboral de Colombia.
El hecho de ser la propiedad horizontal una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro no la exime de tales obligaciones. En consecuencia, debe responder por todos los conceptos que genere una relación laboral.
Entonces, no hay excusa para evadir los deberes legales, pero sí el deber de garantizar plenamente los derechos de los trabajadores. En este post te contamos cuáles son esas obligaciones y la responsabilidad de los copropietarios.
Generalmente, las propiedades horizontales deben contratar administrador, revisor fiscal, contador, secretarias, vigilantes, jardineros, empleados de servicios generales y aseo.
En el caso de los trabajadores para tareas administrativas, por la naturaleza de las actividades, deben cumplir un horario de trabajo completo. Por esa razón, se vinculan por medio de un contrato laboral que debe estar apegado a la ley.
En cambio, el resto de los trabajadores suelen ser contratados por medio de la tercerización o por prestación de servicios. También, suelen contratar empresas de servicios temporales o cooperativas de trabajo asociado.
Ahora bien, sin discriminar el tipo de contratación, veamos a continuación las obligaciones laborales que debe asumir la propiedad horizontal.
“Las obligaciones laborales de la propiedad horizontal varían en función del tipo de contratación. Sin embargo, deben garantizar su cumplimiento independientemente del tipo de contrato laboral o de servicio.”
Hay casos en los que los trabajadores de la propiedad horizontal se vinculan mediante contrato de trabajo. Específicamente, por la naturaleza de las actividades que realizan y cuando cumplen un horario de trabajo completo.
Un ejemplo de este tipo de trabajadores son el administrador, el contador y la secretaria o recepcionista. Entonces, por el tipo de actividades que desempeñan es necesario que su vinculación se haga mediante un contrato de trabajo.
Como resultado de la contratación, la propiedad horizontal debe pagar todos los conceptos propios de una relación laboral. Esto incluye las prestaciones sociales, aportes a seguridad social y aportes parafiscales.
Finalmente, aunque se trate de una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, no tiene tratamiento especial frente a las normas laborales. En consecuencia, debe garantizar plenamente los derechos de sus trabajadores.
En este sentido, el código sustantivo del trabajo no exonera a las propiedades horizontales de garantizar los derechos de los trabajadores.
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Hay propiedades horizontales que por su tamaño no necesitan trabajadores de tiempo completo. Por esa razón, tampoco vinculan empleados por un contrato de prestación de servicios, en su defecto deciden tercerizar los servicios.
Sin embargo, deben respetar las condiciones que abarcan este tipo de relación civil. Es decir, los trabajadores no deben cumplir horarios, seguir órdenes directas, no aplican los memorandos ni las acciones disciplinarias
Esto se debe a la naturaleza de la contratación. Es importante señalar que cuando se hace uso de la tercerización se debe cumplir la condición de temporal.
Además, la propiedad horizontal debe asegurarse de que la empresa de servicio contratada cumpla las obligaciones laborales con sus trabajadores.
“La tercerización laboral por parte de la propiedad horizontal exige cumplir una serie de requisitos para que sea legal y evitar riesgos con implicaciones económicas y jurídicas.”
Como ya hemos puntualizado, los edificios pequeños tienden a contratar personal con empresas de servicios temporales y cooperativas de trabajo asociado; pero deben hacerlo de manera correcta para evitar problemas.
Por ejemplo, pueden incurrir en una práctica ilegal de intermediación laboral. Otro riesgo de esta actividad es olvidar su temporalidad, es decir, la contratación no debe superar los 12 meses.
Por otro lado, realizar este tipo de contratación de manera legal le puede evitar a la propiedad horizontal la responsabilidad solidaria; específicamente, por las obligaciones laborales que el intermediario quede adeudando a los trabajadores.
Incluso, la propiedad horizontal puede terminar convirtiéndose en empleadora directa de los trabajadores tercerizados que le prestaron sus servicios.
Además, esto aplica siempre y cuando las actividades contratadas sean propias del objeto social de la propiedad. En este contexto, resulta importante asegurarse de que los contratistas cumplan con toda la normatividad laboral.
Cuando la tercerización es legal y ambas partes cumplen con sus obligaciones laborales son muchas las ventajas; tanto para la administración como para la gestión de la propiedad.
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La persona jurídica que surge producto de constituir la propiedad horizontal es diferente a los copropietarios que la integran. Sin embargo, estos son solidarios frente a las obligaciones laborales asumidas por la propiedad.
Esto significa que los copropietarios deben asumir las consecuencias económicas derivadas de las obligaciones laborales del edificio o conjunto. Es decir, el pago de salarios, prestaciones sociales e indemnizaciones de un trabajador.
Esto se debe a que las deudas asumidas por la propiedad sólo pueden ser extinguidas por los copropietarios; específicamente, mediante el pago de cuotas ordinarias o extraordinarias, en caso de que el fondo de imprevistos sea insuficiente.
Esto quiere decir que los copropietarios son responsables solidarios económicamente. En consecuencia, deben pagar las deudas que esta adquiera y no puedan cubrirse con los fondos existentes.
También es fundamental aclarar que no son responsables solidarios jurídicamente. En consecuencia, no pueden ser demandados por una obligación incumplida de la copropiedad.
“Hay normas y reglas que rigen los deberes de los copropietarios quienes son responsables solidarios económicamente, pero no jurídicamente frente a las obligaciones laborales asumidas por la propiedad.”
La propiedad horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil y sin ánimo de lucro. Sin embargo, tiene la misma responsabilidad frente a las normas laborales y debe garantizar plenamente los derechos de sus trabajadores.
La vinculación puede hacerse de dos formas, mediante contrato laboral o contratación por prestación de servicios. La elección depende de la naturaleza de las funciones que realicen y del tamaño de la propiedad horizontal
Esto incluye al administrador, al contador, revisor fiscal, secretarias, recepcionistas, jardineros y vigilantes, empleados de servicios generales y aseo.
En todo caso, tanto la copropiedad como los copropietarios son responsables de las obligaciones laborales. La propiedad horizontal económica y jurídicamente y los copropietarios, sólo económicamente.
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