Photo by Piqsels from Piqsels. Licencia CC0.
La ley de propiedad horizontal es el estatuto jurídico a tener en cuenta al comprar un apartamento. También aplica para cualquier tipo de inmueble en un entorno comunitario o en el que se comparten áreas comunes.
Es decir: edificios, conjuntos residenciales y cierto tipo de urbanizaciones cerradas con zonas verdes, pasillos, ascensores, escaleras, terrazas, vías, etc. Todas estas, de uso común por parte de los copropietarios.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que la adquisición incluye deberes y derechos que rigen de manera específica a la propiedad horizontal. Veamos a continuación algunos de los puntos más resaltantes de esta importante ley.
Al invertir en una unidad sometida al régimen de propiedad horizontal se adquiere un bien privado. Este puede ser una vivienda, bodega, estacionamiento o local comercial, ubicados en un edificio, conjunto residencial o complejo industrial.
Sin embargo, también se adquieren bienes comunes como los parques, pasillos y ascensores.
Ahora bien, la Ley 675 de 2001 es la que regula la propiedad horizontal; establece los derechos y deberes sobre la propiedad individual y la copropiedad. Además, cómo deberá ser la relación entre los copropietarios.
Finalmente, establece la forma en la que se deben organizar para administrar correctamente los bienes y servicios de uso común. Igualmente, otros asuntos de interés para toda la comunidad. Veamos algunos de estos aspectos.
“La Ley de Propiedad Horizontal regula los derechos, las obligaciones y todos los aspectos importantes relacionados con las comunidades de propietarios.”
Photo by Piqsels from Piqsels. Licencia CC0.
Esta figura aparece establecida en el capítulo X, artículos 37 a 49 de la Ley. Entre otras cosas, señala que está constituida por todos los propietarios de bienes privados dentro de la propiedad horizontal, representantes o delegados.
También dicta esta ley que todas estas personas tienen derecho a participar en las deliberaciones de la asamblea general de copropietarios; además a votar en ella. Todas las decisiones aprobadas son de obligatorio cumplimiento.
Esto último aplica para todos los propietarios, incluso para los ausentes o disidentes. También para el administrador y demás órganos de la comunidad. Finalmente, en lo pertinente para los usuarios y ocupantes de la propiedad.
En este capítulo de la referida ley también están contemplados aspectos como:
La naturaleza y funciones de la asamblea general
Quiénes pueden participar
Quórum y mayorías para sesionar y decidir
Las reuniones
Las decisiones
Las actas
El procedimiento ejecutivo
Las impugnaciones
“La asamblea general de copropietarios es el máximo órgano administrativo de las propiedades horizontales y quien toma las decisiones.”
Se trata de uno de los órganos de administración que debe ser constituido en toda propiedad, salvo las excepciones señaladas en la Ley de propiedad horizontal. En este particular, el artículo 53 señala que en los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto:
Es de obligatorio cumplimiento, en el caso de que la propiedad esté integrada por más de 30 bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos.
No es de obligatorio cumplimiento cuando el número de bienes privados sea inferior a 30, excluyendo parqueaderos y depósitos. Sin embargo, en este caso particular su constitución será potestativo de los copropietarios.
Por otro lado, también señala que en el caso de edificios y conjuntos de uso residencial, también será potestativo. En este caso, la figura del consejo de administración debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal.
El administrador es quien figura y ejerce como el representante legal de la propiedad horizontal. Además, puede celebrar contratos y deberá responder por los perjuicios que se puedan llegar a ocasionar a los propietarios o particulares.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 50 de la ley 675 del 2001, debe ser nombrado por el consejo de administración. En aquellos casos en los que no exista esta figura, será designado por la asamblea general de copropietarios.
El control y la vigilancia de los asuntos relacionados con las propiedades horizontales recaen en las siguientes figuras:
Los copropietarios
El consejo de administración
La revisión fiscal y
Algunas entidades estatales.
En esta materia, tanto el consejo de administración como el revisor fiscal deben ser elegidos por la asamblea general de propietarios; quien además también tiene la facultad de removerlos.
En las propiedades horizontales son muy frecuentes los conflictos. Estos se pueden presentar entre:
Quienes habitan en la propiedad horizontal
Entre los residentes y las autoridades del conjunto como el administrador, el consejo de administración y el revisor fiscal
Entre los residentes y quienes visitan a otros copropietarios
Ahora bien, en este sentido la Ley establece que en el caso de presentarse conflictos, se podrá acudir a:
El comité de convivencia. El cual será elegido de conformidad con lo indicado en la ley.
Mecanismos alternos para la solución de conflictos. Cuando la solución escape de las manos del comité de convivencia existe la posibilidad de recurrir a las autoridades judiciales competentes.
“El comité de convivencia es la primera instancia que debe intentar solucionar las controversias o conflictos que surgen entre propietarios, residentes, administradores, Consejo de Administración y Revisor Fiscal.”
Los recursos económicos para financiar la propiedad horizontal provienen de los aportes ordinarios y extraordinarios que deben realizar obligatoriamente los copropietarios. También, de las multas y sanciones económicas que se impongan.
Aunque la ley no estipula quién es la figura encargada de manejar estos fondos, es de suponer que la responsabilidad recae en el administrador. Esto se debe a que es el representante legal y el responsable de la administración.
Además, es el responsable del presupuesto, la contabilidad y administrar los bienes de la copropiedad; además debe recaudar las cuotas y multas que se impongan.
Photo by Pilar Valbuena from Flickr. Licencia CC0.
Como pudimos observar en este artículo, la Ley de propiedad horizontal establece los deberes y derechos de los copropietarios. Todo esto, sobre los bienes privados y aquellos que son de uso común.
El objetivo de esta ley es garantizar condiciones idóneas de seguridad y convivencia entre las personas que son propietarias, inquilinas y sus visitantes. También, cómo se deben organizar para administrar correctamente sus bienes y áreas comunes.
Igualmente, algunos aspectos relacionados con el manejo de asuntos de interés de la comunidad. Finalmente, establece las figuras de administración y control de las propiedades horizontales, entre otros aspectos relevantes.
