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Vivir en propiedad horizontal o copropiedades ofrece muchos beneficios, uno de ellos es el uso y disfrute de las áreas comunes.
Se trata de aquellas zonas de la propiedad horizontal que no están incluidas dentro de las unidades o bienes de uso privado.
Por ejemplo, las áreas de recreación y esparcimiento, los ascensores, pasillos y escaleras, por mencionar algunos; siendo cada día más atractivos para un creciente número de personas y familias.
Ahora bien, los bienes comunes están adosados legalmente a cada unidad privada. Por lo tanto, hay una serie de deberes, derechos y restricciones que son transferidos a los propietarios al mismo momento de la venta.
Veamos de qué se trata.
Son aquellos espacios de un conjunto o edificio que están disponibles y son compartidos por todos los propietarios e inquilinos. Además, donde cada uno de ellos ejercen derechos, deberes, restricciones y pagan cuotas de mantenimiento.
Actualmente, todos los proyectos inmobiliarios cuentan con una serie de áreas comunes que varían en función de la zona de ubicación. Veamos algunos ejemplos.
“Las áreas comunes son todas esas zonas o espacios sobre los cuales cada uno de los propietarios tiene uso compartido con el resto de la comunidad.”
Producto de la copropiedad todos los residentes tienen derecho de forma abierta a su uso sin afectar a la comunidad. Las áreas comunes de la propiedad horizontal son las siguientes:
● Lobby. Es quizás la principal área de uso común de la propiedad horizontal y uno de los espacios más extendidos.
● Estacionamiento. Son áreas para el resguardo de vehículos y bicicletas, con espacio suficiente para maniobrar; así como para la carga y descarga del comercio.
● Lavandería. Algunas propiedades horizontales cuentan con espacio de lavandería para hacer frente a las necesidades de la comunidad. En ellas disponen de la misma cantidad de lavadoras y secadoras.
● Piscina. Resulta un gran atractivo para que propietarios e inquilinos puedan relajarse sin salir de la comodidad del hogar.
● Gimnasio. Son espacios bastante comunes en los proyectos inmobiliarios modernos donde propietarios e inquilinos pueden ejercitarse a diario.
● Zona de parrillas. Resulta una de las áreas más atractivas de uso común en las propiedades horizontales. En ellas propietarios e inquilinos pueden reunirse con amigos y familiares para realizar celebraciones.
● Áreas verdes y parque interior. Son de las más importantes, ya que son el lugar donde los niños y sus padres se relajan y pasan momentos en familia. También reducen el estrés ocasionado por la rutina y el trabajo.
Cuando un propietario o inquilino sale de los confines de su apartamento o vivienda, está en terreno de las áreas comunes. En los edificios son todas las zonas que permiten o facilitan la existencia, el uso y la conservación y el funcionamiento.
Esto incluye desde elementos estructurales hasta los más básicos. Por ejemplo:
● Suelo y cimientos.
● Pilares, vigas y muros.
● Fachadas, terrazas, balcones y ventanas.
● Puertas de entrada, escaleras, pasillos y trasteros.
● Ascensores y depósitos.
Adicionalmente, están los relacionados con los servicios y prestaciones. Por ejemplo:
● Suministros de agua, gas y luz.
● Calefacción, aire acondicionado, ventilación y evacuación de humos.
● Instalaciones destinadas a la detección y prevención de incendios.
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La conservación, el mantenimiento y la reparación de las áreas comunes en propiedad horizontal y edificios es obligación de toda la comunidad. Esto incluye propietarios e inquilinos, siempre que esté escrito en el contrato de arrendamiento.
En las áreas comunes de uso exclusivo, son los propietarios asignados, los responsables de su conservación, mantenimiento y reparación. Veamos algunas recomendaciones:
● Azoteas. Es fundamental dado que las inclemencias del tiempo causan filtración o humedad hacia los pisos inferiores a ella.
● Barandillas y rejas. De forma periódica es aconsejable pintarlas con pintura que evite el deterioro producto de las inclemencias del tiempo y del uso.
● Escaleras comunes y de incendios. Su limpieza y cuidado incluye el repintado de toda la zona. También, el buen estado de los mecanismos de apertura de las puertas de acceso.
● Ascensores. La contratación de un servicio de mantenimiento es obligatoria como un mecanismo de prevención ante averías o accidentes.
● Puerta de entrada al edificio. Es uno de los bienes comunes con mayor desgaste y deterioro por las agresiones que sufre. Debido a esto su mantenimiento debe ser constante.
“El administrador es el responsable de ejecutar el mantenimiento periódico de las áreas comunes con especial atención sobre ascensores, escaleras, parales de escaleras. Igualmente, plantas eléctricas, bombas de agua, desagües y tuberías de aguas negras.”
Debido a la propiedad compartida de las áreas comunes todos los residentes, de forma abierta, tienen derecho a su uso; siempre y cuando no afecte la paz y tranquilidad del resto de la comunidad.
Lo mismo sucede con el pago de las cuotas por concepto de mantenimiento de estas áreas; que es proporcional junto con el resto de los integrantes de la comunidad.
Renunciar al derecho de uso de las áreas comunes no excluye a los residentes de contribuir con los gastos de mantenimiento y reparación.
A pesar del derecho a uso de forma abierta, el mismo debe ser responsable y sin acaparar. Es necesario tomar en consideración que todos los residentes tienen el mismo derecho de usar estas áreas.
“Todos los residentes tienen los mismos derechos de uso de las áreas comunes sin que tengan mayores oportunidades de uso quienes viven más cerca de ellas.”
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Las áreas comunes pertenecen a todos los propietarios del conjunto o edificio. Debido a eso, es necesario estructurar un reglamento que establezca para su uso:
● Horarios.
● Prohibiciones.
● Usos delimitados.
● Alquileres y demás aspectos relacionados con su uso delimitado y en general.
Entre las restricciones más comunes sobre estas áreas podemos señalar las siguientes:
● Modificar las fachadas.
● Cambiar el estilo de puertas y ventanas.
● Colocar avisos, letreros, pancartas y similares.
● Usar los pasillos, escaleras y puntos fijos para colocar bicicletas, muebles o enseres.
● Utilizar los parqueaderos como espacios para juegos o reuniones, como depósitos para almacenar muebles, enseres y materiales de construcción, entre otros. Además, para lavar los autos o realizar reparaciones mecánicas. Esto puede excluir cambiar una llanta o cargar la batería.
● Utilizar las áreas verdes como botaderos de basura o baños de mascotas.
● Colocar a alto volumen radios, equipos de sonido o televisores.
Vivir en edificaciones y conjuntos tiene sus ventajas. Por ejemplo, disfrutar de espacios y áreas comunes necesarias para la práctica del deporte, la recreación y el sano esparcimiento.
Así como parqueaderos, pasillos, ascensores, depósitos y demás áreas y zonas que permiten o facilitan su existencia, uso, conservación y funcionamiento.
Uno de los aspectos más interesantes y que mayores problemas aqueja a los residentes es su conservación, mantenimiento y reparación. Así mismo, los deberes y restricciones que sobre las áreas comunes priva.
Aunque están reconocidas en la Ley 675 de 2001, las normas más específicas son las establecidas en los reglamentos de propiedad horizontal.
