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Los parqueaderos en la propiedad horizontal son uno de los aspectos de su gestión que debe manejarse con más cuidado para evitar conflictos. La razón está en que existen diversos tipos y su uso apropiado puede generar ciertas dudas.
Si este fuera el caso, lo correcto es regirse por lo que establece la normativa legal y buscar asesoría experta.
No obstante, en este apartado queremos compartir información básica y relevante acerca de este tema.
Aunque tiene tan solo un objetivo referencial, esperamos que pueda contribuir con las mejores prácticas relacionadas con el uso de los parqueaderos.
Todo conjunto de propiedad horizontal, ya sea de uso comercial o residencial, cuenta con áreas de parqueaderos. Sin embargo, a todas ellas no se les da el mismo uso. Por lo tanto, se clasifican según este criterio de la siguiente forma:
Los parqueaderos de uso privado son propiedad del copropietario. En ocasiones, cada unidad de propiedad horizontal incluye también un parqueadero para el uso exclusivo del propietario.
Por lo tanto, quien lo posee tiene pleno derecho de uso sobre la propiedad y la administración no puede establecer restricciones. Sin embargo, sí puede establecer normativas de cumplimiento generalizado para el uso adecuado de estas áreas.
Estos parqueaderos son parte de las áreas comunes de la propiedad horizontal. Por lo tanto, la administración está facultada para asignarlos según lo establecido en el reglamento que regula la materia.
En ocasiones, los conjuntos no tienen parqueaderos privados, sino únicamente comunes. Por lo tanto, la administración debe asignarlos a los copropietarios según los criterios establecidos en la asamblea de copropietarios y el reglamento.
Estos parqueaderos son para el uso exclusivo de las personas que visitan a los copropietarios. Son adicionales o diferentes de los privados y los comunes de uso exclusivo.
Por otra parte, con relación a este particular, el reglamento de propiedad horizontal no establece un tiempo límite de uso. Por lo tanto, este aspecto deberá establecerse en la normativa de convivencia que tenga rigor para cada caso.
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La asignación de parqueaderos se restringe únicamente a los comunes de uso exclusivo. Los de visitantes deben ser destinados estrictamente a esa finalidad y su uso por parte de los copropietarios está prohibido.
Así lo expresa claramente el artículo 22 de la ley 675 promulgada en el año 2001. En él se establece que las áreas de uso y goce general no pueden ser de uso exclusivo.
Esta misma ley establece que las mencionadas áreas están compuestas por parqueaderos de visitantes, áreas de recreación, salones comunales y otras.
Incluso, en torno a este tema, el Ministerio de Vivienda indica en su cartilla que la prohibición es absoluta. Es decir, los parqueaderos de visitantes no deben ser ocupados por copropietarios, ni siquiera de forma transitoria.
Sin embargo, en algunos conjuntos se permite que los copropietarios que poseen más de un vehículo hagan uso de estas áreas. Esto violenta lo establecido en la normativa y propicia conflictos e incomodidades cuando otros reciben visitas.
En otro orden de ideas, es importante mencionar que el hecho de establecer parqueaderos para visitantes corresponde a una necesidad puntual. Se trata de permitir y facilitar la circulación del parque automotor en la vía pública.
"Los parqueaderos para visitantes deben ser utilizados únicamente por ellos y bajo ninguna circunstancia está autorizado su uso por parte de los copropietarios."
Esto gana una particular importancia en ciudades altamente pobladas. De hecho, la normativa indica la inclusión de estas áreas en los planes de construcción para que estos sean licenciados debidamente.
Sin embargo, en la práctica, algunos conjuntos se ven impedidos de dar fiel cumplimiento a esta disposición regulatoria de la propiedad horizontal.
En principio, a cada tipo de parqueadero se le debe dar el uso para el que fue concebido. Sin embargo, debido a su condición de propiedad privada, los parqueaderos de cada copropietario pueden alquilarse, si así se quiere.
Así lo establece la ley 675 del año 2001 en el parágrafo 4 de su artículo 5. Por otra parte, los parqueaderos comunes de uso exclusivo pueden ser asignados a cambio de un pago. No obstante, este no necesariamente debe considerarse un alquiler.
"Cada copropietario está en plena libertad de hacer uso de su parqueadero de la forma que mejor considere, incluido su alquiler a un tercero."
Otros usos como construcciones, depósito de artículos diversos o actividades distintas al parqueo de vehículos generalmente no están permitidos. Estas restricciones son particulares y se fijan en los estatutos internos de la copropiedad.
El uso de parqueaderos en propiedades horizontales está reglamentado por la ley 675 de 2001. No obstante, continúa siendo un tema que genera muchas dudas y preguntas para copropietarios, residentes y ciudadanía en general.
En todo caso, los parqueaderos son uno de los aspectos que se debe manejar con más cuidado para evitar conflictos; especialmente, porque existen diversos tipos y su uso apropiado puede generar ciertas dudas.
En ese contexto, la administración puede establecer normas de cumplimiento generalizado para el uso adecuado de estas áreas. Por ejemplo:
Para que un vehículo pueda transitar debe cumplir con las condiciones técnico-mecánicas de gases y de operación.
Los carros no deben exceder las dimensiones de un garaje o parqueadero.
En las zonas de garajes o parqueos, y en las vías vehiculares, se deberán tener los equipos de prevención y seguridad. Así como, los seguros obligatorios exigidos por la Ley 769.
Las zonas vehiculares deberán contar con la señalización técnica exigida por las nuevas normas.
Dejar el vehículo debidamente cerrado.
No dejar artículos de valor.
Inspeccionar siempre en qué estado ingresa y sale de la copropiedad.
Controlar el escape de combustibles y sonidos de alarmas.
Mantener un extintor.
Evitar hacer mantenimiento del vehículo al interior de la copropiedad.
No guardar productos perecederos o peligrosos para la salud.
Los parqueaderos de uso privado son de uso exclusivo de su propietario y la administración no puede restringirlo de ningún modo. Estos espacios hacen parte de la esfera privada de cada copropietario, así no tenga vehículo.
Por consiguiente, no puede ser utilizado por otro propietario, visitantes y la administración no puede disponer de él sin la autorización del dueño. Existen parqueaderos de comunes de uso exclusivo, que son asignados por la administración de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.
Los parqueaderos de visitantes son aquellos de uso exclusivo para las personas visitantes de los residentes. Además, son distintos a los privados o a los comunes destinados para el uso de los copropietarios.
La propiedad horizontal puede, válidamente, fijar un cobro por el uso de los parqueaderos de visitantes; esto se puede hacer por razones de control, o por razones económicas. Sin embargo, este cobro debe ser aprobado por la asamblea general de copropietarios y establecido en el reglamento.
Finalmente, es importante mencionar que tener claro lo anteriormente explicado ayudará a tener un mayor control de estos espacios. Además, evitar conflictos entre la comunidad y generar una convivencia sana entre los residentes.
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Es completamente válido que la administración de la propiedad horizontal estipule un cobro a los visitantes por el uso del parqueadero. Los motivos pueden ser diversos como llevar un control de estos o como un modo de captar recursos.
Para poder establecer un cobro de esta naturaleza, antes debe someterse a aprobación por parte de la asamblea general de copropietarios. Ahora bien, es importante tener claro que este tipo de prácticas se consideran servicios prestados.
Por consiguiente, el monto cobrado debe ser gravado con el IVA correspondiente, según lo establecido en el estatuto tributario (artículo 462-2). De este modo, la propiedad horizontal asume la obligación de hacer la declaración correspondiente.
En resumen, antes de adoptar este tipo de medidas, es relevante analizar su verdadera conveniencia. Nos referimos a precisar si los ingresos a obtener compensan sobradamente el costo de hacerse encargado del IVA.
"El cobro por el uso del parqueadero a los visitantes se considera un servicio prestado por la copropiedad, lo que ocasiona que deba gravarse el IVA respectivo."
Cuando se trata de parqueaderos comunes de uso exclusivo y de visitantes, la propiedad horizontal puede impedir su uso a los morosos; no obstante, esto no aplica para parqueaderos de uso privado, al menos, así lo señala el ministerio de vivienda en su cartilla.
Es importante promover la correcta disposición, asignación y uso de los parqueaderos en los conjuntos de propiedad horizontal. Al hacerlo, se contribuye a un mejor funcionamiento de la copropiedad y a la paz y concordia comunal.
Sin embargo, es importante destacar que lograr esta tarea es parte de un trabajo conjunto, consciente y cooperativo. Esto involucra equitativamente a la administración, la asamblea general de copropietarios y los copropietarios en sí.
