Photo by freepik
Administrar un condominio o propiedad horizontal requiere mucha dedicación. Implica también comprender las obligaciones del administrador, así como las diferentes responsabilidades que adquiere: responsabilidad extracontractual y contractual.
Por ello, en el post de hoy, hablaremos de la responsabilidad extracontractual. También veremos la diferencia de la responsabilidad contractual y lo que dice la ley al respecto. Sigue leyendo.
Se entiende por responsabilidad extracontractual la obligación de reparar el daño causado a un tercero en ausencia de un contrato. Esto corresponde al principio de descarga (alterum non laedere), según el cual nadie tiene que soportar un daño.
En otras palabras, la responsabilidad extracontractual es una responsabilidad civil frente a terceros en ausencia de una relación contractual.
“La responsabilidad extracontractual es la responsabilidad civil frente a terceros cuando no existe contrato entre las partes.”
Por ejemplo, si el administrador del condominio no mantiene y repara las áreas comunes, está sujeto a responsabilidad extracontractual. En consecuencia, le corresponde reparar el daño causado y pagar la indemnización correspondiente.
Según la naturaleza de una obligación jurídica, la ley divide la responsabilidad civil en dos tipos: contractual y extracontractual. Esto se debe a que esta dicotomía conduce a diferentes prácticas en la resolución de disputas.
A continuación, veremos las diferencias entre responsabilidad extracontractual y contractual.
La responsabilidad extracontractual, en cambio, surge de la pérdida accidental de un derecho entre las partes, porque no hay contrato entre ellos. En la práctica, esto no le exime de la obligación de pagar una indemnización.
En cambio, es responsable contractualmente si no cumple con las obligaciones contractuales, si ha celebrado un acuerdo previo con el propietario legal de la propiedad horizontal.
“El representante legal de la propiedad horizontal es responsable de gestionar los intereses comunes de los copropietarios.”
En resumen, los casos de responsabilidad extracontractual requieren prueba de culpabilidad, mientras que la contractual exige prueba de incumplimiento de la obligación y de la gravedad de la causa del daño.
Photo by freepik
En Colombia, el artículo 50 de la Ley 675/01 establece un régimen de responsabilidad civil para los administradores. Esta regla es similar a la que rige a los administradores de las sociedades mercantiles ejecutivos de empresas, según el artículo 24 de la Ley 222/95.
“Los administradores de propiedad horizontal están sujetos a responsabilidad civil en virtud de la Ley 675/01.”
La ley 675/01 también establece que el administrador es responsable por los perjuicios causados a los propietarios o a terceros. No importa si el daño se debió a dolo, negligencia leve o grave.
Es importante mencionar que la falta se considera leve si el administrador no cumple o se excede en sus funciones y si se viola la ley o reglamento de propiedad horizontal.
Por otra parte, según los artículos 1602 y 2341 del Código Civil, el síndico es responsable de la siguiente manera:
En este caso, la copropiedad también podría ser responsable de indemnizar los daños causados por el administrador.
Photo by freepik
Según la Ley 675, el administrador de la propiedad horizontal es responsable de sus actos, sin embargo, no crea mecanismos de reparación, apelación o posibles sanciones.
Así, el mecanismo para resolver conflictos o para reparar el daño causado por un administrador es un proceso oral. Esto se aplica independientemente de si la responsabilidad es contractual o extracontractual.
La principal distinción entre responsabilidad extracontractual y contractual es que la primera se basa en el incumplimiento de un deber. La segunda se produce como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Independientemente del tipo de responsabilidad, el daño debe ser indemnizado de conformidad con la ley vigente. El mecanismo que se usa para resarcir los daños es el proceso verbal.
En Daytona estamos para ayudarte. Ponemos a tu disposición herramientas que te permitirán gestionar tu propiedad horizontal de forma más eficaz. Como resultado, se reduce la posibilidad de causar daños a los copropietarios o a terceros.
Si tienes dudas sobre este u otro tema, contáctanos.
