Photo by CottonBro from Pexels. Licencia CC0.
La propiedad horizontal requiere de una personería jurídica. Como si se tratara de una empresa, los intereses de los copropietarios tienen que estar representados legalmente. Es por eso que la misma ley exige la creación de persona jurídica.
El trámite para obtener la personería jurídica de una propiedad horizontal no es complicado; esto, en tanto se conozcan los requisitos, procedimientos y límites de la escritura pública.
Hoy queremos contarte cómo hacer ese trámite, quién puede hacerlo y cuáles son las posibilidades y limitaciones del mismo. Profundicemos en este tema.
Photo by Matthias Zomer from Pexels. Licencia CC0.
El artículo 4 de la Ley 675 de 2001, establece la obligatoriedad de la personería jurídica en las propiedades horizontales. Además este instrumento legal crea también el procedimiento a través del cual se obtiene. De manera textual, el artículo de la ley dicta:
Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
Como vemos, el mandato legal es claro. Ahora bien, te preguntarás qué contiene esa escritura pública a la que refiere la ley. Vamos a resumirlo a continuación.
a) La identificación clara del propietario. Dicho de otra manera: los datos del titular del derecho de dominio sobre el inmueble. Se entiende que es el inmueble que se está sometiendo al régimen de propiedad horizontal.
b) Determinación geográfica del terreno donde se erige la propiedad en cuestión. Esta debe incluir la nomenclatura, el área, los linderos. Todo debe acompañarse por la matrícula inmobiliaria y los títulos de adquisición.
c) Nombre del conjunto residencial.
d) Identificación de los bienes comunes, es decir, aquellos que son compartidos por todos los copropietarios.
e) Identificación de los bienes de dominio particular. Estos deben ser aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital en los planos de la propiedad. Por lo general, se refiere a los apartamentos y parqueaderos.
f) El coeficiente de la propiedad. Nos referimos a los índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular.
g) Las especificidades de construcción, seguridad y salubridad del edificio.
“La personería jurídica de una propiedad horizontal se establece en una escritura pública en la que deben estar todos los datos y divisiones porcentuales de participación sobre la edificación”.
Ahora bien, ¿para qué sirven o necesitan personería jurídica las propiedades horizontales? Bien, en principio, son una figura obligatoria por ley, pero además esta figura legal tiene funciones muy específicas.
Entre otras, podemos mencionar:
Administrar los bienes y servicios comunes
Manejar las necesidades y problemas comunes de los copropietarios
Cumplir y hacer cumplir la Ley de Propiedad Horizontal y su reglamento
Ser el representante con fuero legal del conjunto de toda la propiedad en caso de pleitos legales o problemas fiscales. Esto incluye problemas con los mismos copropietarios por asuntos de morosidad.
Evitar que un particular vea sus intereses propios confundirse con los de la propiedad horizontal. Igual que en las empresas, la personería jurídica evita malos entendidos al darle a la propiedad un nombre legal propio.
“La personería jurídica de la propiedad horizontal sirve para administrar los intereses comunes de los copropietarios”.
Photo by Icsa from Pexels. Licencia CC0.
Para responder a esta pregunta hay que hacer una separación: Qué es y quién ejerce la personería jurídica de una propiedad horizontal.
Ya vimos qué es: los copropietarios conforman en total la propiedad y obtienen una persona jurídica para poder ejercerla. ¿Pero cómo hacen decenas de copropietarios para ejercer en la práctica esa personería jurídica?
Lo hacen igual cuando se administra la propiedad: a través del administrador en funciones. La dirección y administración de la personería jurídica, en cambio, corresponde a la asamblea de propietarios.
Al hacer esta división se le da sentido práctico a la personería jurídica. Por un lado, el administrador "la ejerce"; por el otro, la asamblea, como vocera de los intereses colectivos, la dirige en los asuntos medulares.
Veamos un ejemplo práctico. Digamos que hay una cartera de morosos con los que no se ha podido llegar a acuerdo; el administrador, al pleitear con ese vecino está “ejerciendo” la personería jurídica de la propiedad horizontal.
Sin embargo, no quiere decir que él “sea” el dueño de esa personería jurídica, simplemente que en la práctica cumple esas funciones. Y lo hará hasta que la asamblea de propietarios los releve de su cargo o se venza su periodo.
“Para darle sentido práctico a la personería jurídica de la propiedad horizontal, el administrador en funciones ejercerá dicha representación”.
Entre los retos de una propiedad horizontal está el de su representación legal. Es por ello que la ley obliga a conformar una personería jurídica para cada residencia. Es un trámite sencillo que se ejecuta a través de una escritura pública.
En la práctica, la personería jurídica de una propiedad horizontal en Colombia la ejerce el administrador en funciones. Este da la cara y vela por los intereses de todos los copropietarios.
Verificar que la escritura pública sea clara y esté bien redactada es uno de los retos que tienes en tu propiedad horizontal. Conocer las leyes y regulaciones te evitará molestias y malentendidos.
