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El tema de las sanciones en propiedad horizontal puede ser incómodo. De una propiedad horizontal se esperan muchas cosas, pero la principal es que exista un sentido de comunidad; cualquier conflicto atenta contra eso.
Sin embargo, más allá de pensamientos ideales, es un hecho que existen los contextos sancionatorios. Nos guste o no, a veces toca sancionar a algunos vecinos. Las razones para ello son muy variadas y las explicaremos en este artículo.
Sigue la lectura y adéntrate en esta exploración que hacemos sobre las sanciones en propiedad horizontal. Vamos a indicar cuáles son los contextos en que deben darse, igualmente, quiénes son los encargados de ejecutar esos castigos.
Empecemos por una definición. Las sanciones en propiedad horizontal son aquellos castigos que se imponen a los vecinos que incumplen alguna obligación.
La propiedad horizontal, al tener espacios comunes y gastos de mantenimiento compartido, genera obligaciones, tanto de convivencia, como obligaciones de pago. El incumplimiento de esas obligaciones deriva en sanciones.
Los administradores de una propiedad horizontal no son una autoridad legal, así que sus sanciones tienen límites. La ley impone esos límites y reglamenta su aplicación.
En Colombia están reguladas en la Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal. Esta normativa faculta a las asambleas de propietarios para que establezcan en sus estatutos las sanciones. Esa es, de hecho, una de las funciones de la asamblea.
Sin embargo, también establece sus limitaciones. Las sanciones pautadas no pueden contravenir el Código Nacional de Policía y Convivencia, el conocido CNPC, también llamado Ley 1801 de 2016.
Te preguntarás cuáles son esas sanciones y cómo se deben imponer. Vamos a revisarlos en profundidad.
“Los incumplimientos de los vecinos en una propiedad horizontal generan sanciones. Pueden ser incumplimientos de pagos o de normas de convivencia.”
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Comencemos por separar las sanciones en dos grupos: sanciones pecuniarias y sanciones no pecuniarias, así sabremos cómo imponerlas.
Las sanciones no pecuniarias son aquellas que no tienen que ver con la morosidad. Una de las obligaciones de los vecinos es mantener la convivencia, también hacer buen uso de los espacios físicos.
Incumplir esas obligaciones lleva a sanciones no pecuniarias. Se trata de limitaciones de uso, carteles de señalamiento y medidas que fuercen una negociación. Entre otras, podemos mencionar:
Restringir el acceso a los salones de fiesta del edificio
Limitar el acceso de los sancionados a los espacios recreativos y deportivos de la propiedad
Publicación de listas de infractores en los lugares de mayor visibilidad de la propiedad horizontal.
Multas económicas
Pagos a daños ocasionados con cargo a los vecinos causantes
Lo ideal es que la sanción lleve a una negociación con el fin de que los infractores mejoren su conducta.
El otro tipo de sanción es la más común que existe: la pecuniaria. Esta se refiere a los vecinos morosos que hayan incumplido con el pago de sus obligaciones. Este tipo de sanciones incluyen:
Intereses de mora sobre la deuda
Publicación de lista de morosos
Negar el salvo y paz para enajenar la propiedad
Toca hacer una acotación: hay límites establecidos por el artículo 30 de la ley 675 de 2001. Las sanciones en propiedad horizontal no pueden incluir:
Suspensión del citófono o intercomunicador
Prohibición de acceso o egreso de la propiedad
Restricción del retiro de los bienes personales del moroso
Impedir el acceso de los visitantes a la residencia del moroso
Prohibir a los vigilantes y porteros que atiendan al moroso
Eliminar el uso de sus casilleros numerados
Estas sanciones están tipificadas como acoso personal.
“Hay dos tipos de sanciones para igual número de faltas: sanciones pecuniarias y no pecuniarias. Las primeras son para morosos y las segundas para infractores”.
La ley también regula quién debe imponer las sanciones en la propiedad horizontal. Específicamente, el artículo 60 de la ley 675 de 2001 otorga la facultad sancionatoria a la asamblea de copropietarios.
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Una excepción es que en el reglamento de la propiedad horizontal se haya otorgado la función sancionatoria a otro ente. Este sería el caso de los consejos de administración, pero nunca puede ser el caso del administrador o comité de convivencia.
Es importante apuntar que a veces estos organismos pueden ser insuficientes. En ese caso, son las instituciones del Estado las que intervienen directamente. Es algo que debe evitarse, pero que a veces resulta forzoso.
Veamos dos ejemplos breves:
En el caso de las sanciones no pecuniarias, si persiste una actitud antisocial, hay que reportar a las autoridades. Es el caso de vecinos que no moderan la música, los comportamientos o incluso que son directamente nocivos.
Por el lado pecuniario, una deuda no cancelada puede devenir en un pleito legal. Los morosos no solo enfrentarían intereses de mora, sino hasta posibles embargos. Claramente esto ocurriría en casos muy graves y por deudas elevadas.
Finalmente, cabe acotar que, en aras de mantener la convivencia y el estado de derecho, los sancionados pueden apelar. Una buena práctica es aprovechar la apelación para tratar de negociar una solución beneficiosa para todos.
“Lo importante siempre es tratar de negociar una buena solución para todos en la propiedad horizontal para evitar la sanción, sea o no pecuniaria.”
Las sanciones en propiedad horizontal son un tema difícil. Lo ideal sería que nadie incumpliera y así nadie debiera ser sancionado. Lamentablemente, no es así como suele ocurrir, por lo que es bueno saber cómo aplicar estas sanciones.
La ley apoya a los copropietarios para que tengan una comunidad armónica. Los marcos sancionatorios están para facilitar esa armonía. Apóyate en ellos y lograrás mejorar la calidad de vida de tu propiedad horizontal.
