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Los contratos de arrendamiento son documentos legales aplicados al alquiler de inmuebles. En ellos se establecen los deberes y derechos del arrendatario y del arrendador, los cuales deben ser cumplidos y respetados por igual.
Si eres arrendatario o piensas convertirte en uno, es esencial que conozcas en detalle estos aspectos. De este modo, sabrás cómo debes actuar y qué puedes esperar de tu arrendador.
Al final, lo que se busca es que la relación surgida entre las partes sea conveniente y grata. En este post hablaremos en detalle de los derechos y deberes del arrendatario y otros aspectos relevantes de esta figura jurídica.
Para iniciar, resulta favorable definir dos términos básicos para aclarar cualquier duda, nos referimos a los de arrendador y arrendatario.
El arrendador es el propietario del bien inmueble, quien cede los derechos de su disfrute a cambio del pago de una mensualidad. El beneficiario puede ser una persona jurídica o una persona natural, quien será el que ocupe la propiedad.
El arrendatario es la persona jurídica o natural que adquiere el derecho de disfrutar del inmueble a cambio de una renta mensual; puede ser quien ocupe el bien o su responsable.
Ambas figuras deben aparecer ampliamente identificadas en el contrato de arrendamiento, donde se establecerán todos los términos de la relación jurídica.
Entre las obligaciones del arrendatario se encuentran:
● Hacer el pago puntual del monto correspondiente al canon de arrendamiento.
● Conservar el inmueble en buen estado. En caso de ocasionar algún daño por mal uso, las reparaciones correrán por su cuenta.
● Hacer el pago oportuno de los gastos y servicios de la propiedad, de acuerdo con lo establecido en el contrato de arrendamiento.
Otra obligación que deben cumplir los arrendatarios es particularmente importante cuando en bien forma parte de una propiedad horizontal:
La Ley 675 de 2001 establece algunas regulaciones que guardan relación con este tema. Por ejemplo, en su artículo 37 se indica que las decisiones tomadas por la Asamblea General de Copropietarios deben ser cumplidas de forma obligatoria.
Esto incluye el reglamento de Propiedad Horizontal y la obligación surge para todos los que hacen vida en ella. Esto incorpora a los arrendatarios y a quienes hagan uso del inmueble bajo la figura del comodato.
"Entre los deberes de los arrendatarios está el de acatar lo que establece el Reglamento de Propiedad horizontal, así como las disposiciones de sus administradores."
Como una de las partes interesadas en un contrato de arrendamiento, los arrendatarios gozan de una serie de derechos y beneficios. Veamos algunos de ellos resumidos en una breve lista:
● Ocupar el inmueble desde la fecha pautada. Además, este debe encontrarse en excelentes condiciones y acorde con las normas mínimas de sanidad y seguridad.
● Poder hacer uso y disfrute de la propiedad a plenitud. En este aspecto se incluyen las zonas comunes y los servicios públicos.
● Disponer de una copia del contrato de arrendamiento dentro de un máximo de 10 días posteriores a su celebración y con rúbricas genuinas.
● Contar con una copia del Reglamento de Propiedad Horizontal que rige al inmueble.
● Recibir una constancia de haber realizado el pago de la mensualidad correspondiente, denominada recibo de pago.
● Dar por culminado el contrato de arrendamiento cuando el arrendador no cumpla con lo pautado. Todo esto según la Ley 820 del año 2003 en su artículo 24.
● Ser notificado con al menos 3 meses de anticipación cuando el arrendador decida dar por terminado el contrato de arrendamiento antes del lapso acordado. Además, el arrendatario tiene derecho a una indemnización según lo establecido en artículo 22 de la Ley 820.
Además de los derechos antes mencionados, cuando los inquilinos arriendan un inmueble en propiedad horizontal, también gozan de los siguientes derechos:
Cuando se tratan asuntos que afectan de forma directa a los arrendatarios, los órganos de la administración deben escuchar sus opiniones. Aun cuando los inquilinos no tienen voto en la Asamblea de Copropietarios.
Igualmente, pueden presentar sus peticiones, siempre que estén relacionadas con aquellos asuntos que les afecten de forma directa; por lo tanto, están plenamente autorizados a asistir a las reuniones de Asamblea General de Copropietarios.
La administración encargada de la propiedad horizontal está en el deber de atender las inquietudes y resolver los problemas de los inquilinos. Esto, como parte de los derechos del arrendatario siempre y cuando la solución esté a su alcance.
En caso de que el arrendatario se vea involucrado en una situación legal o administrativa sancionatoria, tiene el derecho a defenderse. Además, se debe garantizar que el proceso se cumplirá según lo establecido en la normativa vigente.
Incluso, el arrendatario puede impugnar sanciones que considere no procedentes o arbitrarias por parte de la administración de la propiedad horizontal.
"Las leyes de propiedad horizontal también conceden derechos a los arrendatarios entre los que se encuentran el de ser escuchados, que se solucionen sus problemas y a la defensa y un proceso adecuado."
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Tanto arrendador como arrendatario se encuentran sujetos a los establecido en el contrato de arrendamiento que ambos firmaron. En caso de terminación del contrato se aplicarán las acciones acordadas en él para este caso.
Ahora bien, hay tres contextos en los que esto puede ocurrir. Veamos:
Una vez que se ha vencido el plazo establecido para la duración del arrendamiento, el arrendatario procederá a desocupar el inmueble. Igualmente, deberá entregarlo en perfectas condiciones, de preferencia, tal y como lo recibió.
Cuando el arrendador decide terminar el contrato de arrendamiento debe notificar al arrendatario. Dicho aviso debe realizarse con mínimo 3 meses de antelación, por escrito y debe especificar el pago de la indemnización correspondiente.
Al igual que sucede en el caso anterior, si es el arrendatario quien decide culminar el contrato debe notificarlo con antelación. Debe hacerlo por escrito y el tiempo establecido es también de 3 meses.
Es importante destacar que debe entregar el inmueble en condiciones impecables y sin ningún daño que implique gastos de reparación extra. Igualmente, debe pagar al arrendador una indemnización por cancelar el contrato antes del tiempo acordado.
"Si el arrendatario culmina el contrato antes de la fecha establecida debe pagar al arrendador una indemnización y entregar el inmueble de forma puntual y en excelentes condiciones."
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En Colombia, el ente responsable de controlar y dirimir los asuntos relacionados con arrendadores y arrendatarios es la Secretaría del Hábitat; que se encarga de hacer cumplir las normas establecidas en la Ley 820 y la Ley 675, según sea el caso.
Recordemos que ambas partes tienen derechos y obligaciones y este organismo es el garante de que se cumplan. Igualmente, es el encargado de aplicar las sanciones administrativas y económicas que correspondan.
Por último, se ocupa de referir el caso a las instancias correspondientes en caso de que no haya acuerdo entre las partes; lo que dará origen a un proceso jurídico.
En Daytona Intercloud consideramos importante que las partes involucradas en una relación de inquilinato conozcan ampliamente los deberes y derechos del arrendatario. Igualmente los encargados de la administración en la propiedad horizontal.
Solo así se evitará incurrir en irregularidades o incumplimientos de alguna de las partes que puedan acarrear diversas situaciones; desde malos entendidos hasta sanciones administrativas o legales.
