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Las incidencias de morosidad representan una de las mayores preocupaciones de las administraciones. ¿La razón? Afecta el flujo de caja y por tanto el funcionamiento de la propiedad horizontal. De aquí la importancia de los acuerdos de pago.
Los acuerdos de pago, eficientemente aplicados, suelen ser una tabla salvavidas para hacer el recaudo de la cartera de mora. Las administraciones cada vez más se concentran en poder llegar a pactar, para mitigar estragos financieros.
Se presenta la mora cuando hay un retardo en el pago de la expensa común.
Recordemos que las expensas comunes, según nos explica la Ley 675 en su artículo 3 son “erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales (...)”.
Lo cierto es que aunque el copropietario deba solo un mes de estas cuotas, se considera está en mora. Además, es importante señalar que el retraso en el pago genera intereses.
Los plazos para el cumplimiento de los acuerdos de pago también son establecidos por el reglamento de la propiedad horizontal o por la Asamblea de Copropietarios.
Es importante señalar que los intereses de mora tienen una fórmula específica para calcularse. Explican los expertos que empiezan a contarse desde el día 1 del mes siguiente al mes de causación de cuota.
Los intereses de mora no dejan de sumarse hasta la propia fecha en la que se paga toda la deuda.
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Es importante puntualizar el rol del administrador y el rol de la asamblea en esta materia. El primero tiene el deber de ser el ejecutor de las decisiones de la asamblea, por tanto del cobro de las expensas y de los intereses de mora.
Es decir, que puede y tiene la potestad de otorgar acuerdos de pago. Esto mientras esté estipulada esa ejecución en el reglamento o sea ordenada por la asamblea.
Igualmente las condiciones de esos acuerdos de pago tienen que ser dictadas por la asamblea. O bien por lo que dicte el reglamento de la propiedad horizontal.
Los intereses que se cobren por condiciones de mora pertenecen en su totalidad a la propiedad horizontal.
Mientras, en ningún caso, la reducción de intereses puede ser otorgada por el administrador. Esa decisión debe ser tomada por la asamblea o aplicarse lo que diga el reglamento.
El porcentaje fijado para el cobro de intereses también pasa por decisión de la asamblea o lo especificado en el reglamento. Aunque nunca puede sobrepasar el equivalente a 1 y medio del interés bancario que se encuentre vigente.
La asamblea es entonces el órgano regulador de las condiciones de los acuerdos de pago y reducción de intereses, por otro lado, el administrador fungirá como el ejecutor de todas estas decisiones.
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Está claro que los acuerdos de pago son importantísimos para el sano funcionamiento financiero de una propiedad horizontal, sobre todo, en tiempos económicos complejos.
Los acuerdos de pago, sabemos, se tratan de otorgamientos de facilidades de cancelación de mora. Por tanto es un instrumento clave para que los administradores consigan hacer todos los recaudos.
Aunque parezca que se está beneficiando a un propietario que no ha cumplido con sus responsabilidades, en realidad se beneficia a la propiedad horizontal. De una u otra forma se está obteniendo la recaudación.
Pero, ¿qué indica la Ley 675 respecto a los acuerdos de pago? El artículo 30 hace referencia al tema del retraso de pago de expensas. Específicamente que “el retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora”.
Será el reglamento de la propiedad horizontal o la asamblea quien dicte las condiciones de los acuerdos de pago.
El otorgamiento de la reducción de intereses es potestad de la Asamblea de Copropietarios. Aunque si el administrador la ejecuta sin su consentimiento, no tendría alguna consecuencia legal.
Sería decisión de la asamblea aplicar los correctivos al administrador. En cualquier caso es fundamental que el administrador consulte o proponga a la asamblea a quienes se podría aplicar las reducciones y que esta última tome la decisión.
Los acuerdos de pago son mecanismos que puede utilizar la administración de una copropiedad para recuperar el recaudo de la cartera de mora. Esto en beneficio de la propiedad horizontal y de su buen desenvolvimiento.
Si bien a simple vista parece un privilegio que se le otorga a los morosos, en realidad es una manera eficiente de resolver el problema.
Lo más importante es que las condiciones que rijan estos acuerdos, deben estar bien claras en el reglamento de la propiedad horizontal. Esto con el fin de que se puedan aplicar sin inconvenientes.
Este tema nos recuerda lo complejo que es llevar la administración de una propiedad horizontal. Para optimizar todas las tareas, incluidos los acuerdos de pago, es necesario contar con soluciones tecnológicas.
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