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Una pregunta reiterada en las comunidades, bajo el régimen de propiedad horizontal, es si el contrato de prestación de servicios del administrador puede terminar convirtiéndose en un contrato laboral.
Ese escenario es una figura muy común en cargos ejercidos por profesionales, especialmente, cuando asumen responsabilidad y subordinación. Además, cuando reciben una contraprestación en dinero por el ejercicio de la administración.
Lo cierto es que, en ese contexto, suele causar muchas dudas e incertidumbre en los consejos de administración de las propiedades horizontales. Por eso, desde Daytona queremos aclarar algunos aspectos clave, que responden la interrogante.
En Colombia existen, en el ámbito laboral, dos modalidades de contratación: la de prestación de servicios y el contrato de trabajo. Ambas formas son, comúnmente, empleadas para contratar al administrador de copropiedades.
La primera se considera una figura más cómoda e implica autonomía, en la forma de ejecutar las tareas. La segunda, establece una relación de trabajo subordinada y la carga de asumir las prestaciones, derivadas de un contrato laboral.
El contrato de prestación de servicios es un acuerdo de voluntades mediante el cual, un profesional en ejercicio, se obliga con una copropiedad. Específicamente, a ejecutar una tarea, obra o actividad, a cambio de unos honorarios.
Ahora bien, el contrato laboral es aquel en el cual un administrador acuerda prestar un servicio a una propiedad horizontal. Además, lo hace a cambio de un salario, como retribución del servicio prestado.
La diferencia más importante entre ambos es la autonomía del contrato de prestación de servicio y la ausencia de subordinación. A continuación, veremos otras diferencias, importantes, entre ambos tipos de contratos:
“¡En las propiedades horizontales, la administración debe recaer sobre un administrador, persona natural o jurídica, con un contrato claramente especificado.”
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La forma más frecuente, de contratar al administrador de una propiedad horizontal o condominio, es mediante contrato de prestación de servicios. Especialmente porque es una figura mucho más cómoda para la copropiedad.
Además, porque en esta modalidad de contrato, el edificio, no debe asumir las cargas prestacionales derivadas de un contrato laboral. Estos factores, en teoría, pueden hacer el contrato más económico para los copropietarios.
Sin embargo, una mala gestión de este contrato, puede generar costos mayores que, sin dudas, deben ser asumidos por todos los copropietarios.
La forma de contratar personal, por excelencia, es mediante contrato laboral, ampliamente desarrollado en el Código sustantivo del trabajo. Esta norma señala que, un contrato de trabajo, debe cumplir tres elementos esenciales:
Ahora bien, de acuerdo con la legislación colombiana, cuando hay un contrato de prestación de servicios y en su ejecución hay subordinación, entonces, se presume un contrato laboral.
Por consiguiente, un juez laboral puede establecer la existencia del principio de realidad. Como resultado, ordenar a la propiedad horizontal el cumplimiento de todas las prestaciones laborales, a las cuales el administrador tenga derecho.
Pero, para determinar la subordinación, deben estar presentes dos elementos claves:
En definitiva, la prestación de servicios de un administrador puede, sin dudas, convertirse en un contrato laboral.
“Dar órdenes a un administrador, bajo la figura de contrato de prestación de servicios, genera la posibilidad de que se convierta en un contrato laboral.”
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Todas las propiedades horizontales en Colombia son diferentes. Por consiguiente, es indispensable evaluar la forma de contratación que más le conviene, de acuerdo a sus particularidades.
Entonces, al momento de evaluar si lo que más conviene es un contrato de prestación de servicios o uno laboral, es importante:
“Al consejo de administración le corresponde tomar las determinaciones necesarias, para que la persona jurídica cumpla sus fines, sin desvirtuar el propósito del tipo de contrato.”
El administrador de una propiedad horizontal puede ser una persona natural o jurídica. Por consiguiente, la prestación de servicios o la actividad laboral subordinada, afloran sin mayor esfuerzo, son fáciles de confundir y acreditar.
Con base a lo anterior, se puede deducir el tipo de contrato real, según lo que sucede en el terreno de los hechos. Es decir, si existe subordinación es un contrato laboral, pero, si existe autonomía de contratista, es de prestación de servicios.
Desde Daytona Intercloud recomendamos que los contratos de prestación de servicios sean ejecutados en los términos de su naturaleza. Además, no denominarlos así solo para desarrollar un pacto verbal de trabajo, que comprometa el patrimonio.
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